"10억 낮춰도 안 팔려" 성동·동작까지 번진 하락세, 2026년 서울 부동산의 운명은?

이른바 '한강벨트' 성동구와 동작구의 매매가격이 2026년 3월 들어 일제히 하락세로 돌아섰습니다.

지난해 서울 집값 상승의 견인차 역할을 했던 이른바 '한강벨트' 성동구와 동작구의 매매가격이 2026년 3월 들어 일제히 하락세로 돌아섰습니다. 강남 3구에서 시작된 가격 조정의 파고가 이제 한강 이북과 핵심 주거지로 급격히 확산되는 양상입니다. 10억 원을 낮춘 급매물이 나와도 매수자가 나타나지 않는 현재의 서울 부동산 시장 상황을 정밀하게 분석해 보고, 블로거의 시각으로 현장의 분위기를 전해드립니다.

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1. 꺾여버린 상승세, 서울 25개 구 중 7곳 '마이너스'

2026년 3월 19일 발표된 주간 아파트가격동향에 따르면, 성동구와 동작구의 아파트 매매가격은 각각 전주 대비 -0.01%를 기록하며 하락 전환했습니다. 특히 성동구는 1월 말 0.40%라는 높은 상승률을 기록한 이후 6주 연속 오름폭이 둔화되다가 결국 마이너스 권역에 진입했습니다. 동작구 역시 8주 연속 상승세가 꺾이며 보합을 거쳐 하락세로 돌아섰습니다. 이로써 서울에서 가격이 내린 자치구는 강남·서초·송파·용산·강동을 포함해 총 7곳으로 늘어났습니다.

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2. 한강벨트의 굴욕: 성동·동작구 현장 보고

 성동구: 10억 원 낮춘 성수동 고가 주상복합도 '외면'

성동구 하락의 촉매제는 성수동 일대의 고가 주상복합들이었습니다. 아크로서울포레스트 등 지역을 대표하는 랜드마크 단지들에서 기존 시세보다 10억 원가량 호가를 낮춘 급매물이 나오고 있지만, 거래 성사는 하늘의 별 따기입니다.

• 성수동: 호가 10억 원 하락에도 거래 절벽 지속.
• 옥수·왕십리: 2000만~3000만 원 수준의 소폭 조정 매물 위주로 실수요 거래만 간간이 체결.
• 배경: 지난해 공시가격이 29.04%나 급등하며 보유세 부담을 느낀 다주택자들의 매물 출회.

 동작구: 거래는 멈췄지만 집주인들은 '버티기'

동작구 역시 통계상 하락으로 돌아섰지만, 성동구와는 결이 조금 다릅니다. 상도동과 사당동 일대 중개업소에 따르면 매수 문의는 끊겼으나, 집주인들이 적극적으로 가격을 낮춰 급매를 내놓는 분위기는 아직 형성되지 않았습니다.

• 현장 분위기: "거래가 안 돼도 호가는 못 내린다"는 집주인들의 관망세 뚜렷.
• 공시가격 상승: 올해 공시가격이 22.94% 상승하며 세금 부담이 가중된 상태.

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3. 하락 전환의 원인: 세금 폭탄과 규제의 시너지

이번 하락세의 가장 큰 원인은 보유세 부담과 대출 규제의 결합입니다.

1. 공시가격 폭등: 성동(29.04%)과 동작(22.94%)의 공시가격 상승은 다주택자들에게 '세금 공포'를 심어주었습니다. 양도세 중과 시행 전 매물을 정리하려는 수요가 급매물로 이어지고 있습니다.
2. 토지거래허가제 및 대출 규제: 핵심 지역에 걸린 규제들이 매수자들의 발목을 잡고 있습니다.
3. 강남권 조정의 전이: 강남 3구의 가격 하락이 심리적 지지선을 무너뜨리며 한강벨트 전역으로 확산되고 있습니다.

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4. 블로거의 의견

 

 "10억 원 하락"이 주는 공포와 자산 관리

여러분, 10억 원이 애들 장난입니까? 호가를 10억 원이나 낮췄는데도 안 팔린다는 뉴스를 보며 우리 세대들은 가슴이 철렁합니다. 보통 자산의 70~80%가 부동산에 묶여 있는 세대입니다. 은퇴를 준비하거나 이미 은퇴를 시작한 시점에서, 내가 사는 집값이 꺾인다는 건 단순한 자산 하락이 아니라 노후 자금의 증발을 의미합니다.

서울 하늘 아래 내 집 한 칸 마련하는 게 평생의 숙제였던 우리에게, 성수동 아크로서울포레스트 같은 곳은 '성공의 상징'과도 같았습니다. 그런데 그런 곳에서 10억 원씩 가격이 빠진다는 건, 시장의 에너지가 이미 고점을 찍고 내려오고 있다는 강력한 신호로 읽힙니다.

 한강벨트의 prestige vs 현실적인 세금 고민

요즘 제 친구들을 만나면 화두는 늘 "보유세"입니다. "성동구 공시가격이 29%나 올랐다는데, 이거 감당 되겠냐?"는 말이 인사말처럼 오갑니다. 2026년의 부동산은 이제 '수익'의 대상이 아니라 '비용'의 대상이 되어가고 있습니다. 은퇴 후 고정 수입은 줄어드는데, 한강이 보인다는 이유만으로 매달 내야 하는 세금이 월급 수준이라면 그 집을 계속 들고 있는 게 맞을까요?

동작구에서 버티기에 들어간 분들의 심정도 이해가 갑니다. "이 가격에 파느니 차라리 물려주겠다"거나 "정부가 보유세 개편해 줄 때까지 기다려보자"는 심산이겠죠. 하지만 블로거인 제가 보기에, 지금의 하락세는 단순히 일시적인 조정이 아니라 거대한 패러다임의 변화처럼 느껴집니다. 대출 문턱은 높아졌고, 젊은 세대들은 우리만큼 '부동산 불패'를 믿지 않으니까요.

 지금은 매수 타이밍인가, 탈출 타이밍인가?

블로그 댓글로 많은 분이 묻습니다. "지금이라도 성동구 급매를 잡아야 할까요?" 제 대답은 "무릎이라고 생각했는데 지하가 있을 수 있다"입니다. 성수동에서 10억 원을 낮춘 매물이 나와도 매수자가 없다는 건, 시장 참여자들이 가격이 더 빠질 것을 확신하고 있다는 증거입니다. 우리 세대들은 IMF와 2008년 금융위기 때 '거래 절벽'이 얼마나 무서운지 이미 경험했습니다. 팔고 싶을 때 못 파는 자산만큼 괴로운 건 없습니다.

블로거로서 저는 당분간 '관망'을 권합니다. 보유세 개편안이 확정되고 금리 방향성이 명확해질 때까지는 현금을 쥐고 있는 것이 상책입니다. 옥수동이나 왕십리처럼 실수요가 탄탄한 곳은 하방 경직성이 있겠지만, 거품이 많이 꼈던 고가 주택은 이제야 제 자리를 찾아가는 과정일 수도 있습니다.

 결론적으로 드리고 싶은 말씀

부동산은 결국 '심리'입니다. 서울 사람들의 심리가 "더 떨어진다"로 굳어지면, 아무리 입지가 좋은 한강벨트라도 버틸 재간이 없습니다. 동료 여러분, 지금은 공격적인 투자보다 내 자산을 어떻게 효율적으로 '수비'할 것인가를 고민해야 할 때입니다. 세금 부담을 줄일 수 있는 포트폴리오를 짜고, 무리한 대출은 과감히 정리하는 용기가 필요한 2026년의 봄입니다.

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5. 안갯속 서울 부동산, 다음 변곡점은?

성동구와 동작구의 하락 전환은 서울 부동산 시장이 새로운 국면에 접어들었음을 시사합니다. 함영진 리서치랩장의 분석처럼 고가 주택을 제외하면 하락 폭이 제한적일 수도 있지만, 매수세가 완전히 실종된 상황에서 '제한적 하락'이라는 말이 매수자들에게 얼마나 위안이 될지는 미지수입니다.

정부의 보유세 개편 시점과 양도세 정책의 향방이 올해 하반기 시장의 최대 변곡점이 될 것입니다. 2026년의 서울 부동산은 그 어느 때보다 냉철한 분석과 인내심을 요구하고 있습니다.

 

https://gckwon.blogspot.com/2026/03/2026-5060-70.html

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