2026년 양도세 장기보유특별공제 개정안 분석: 실거주 80% 상향과 보유공제 폐지가 가져올 부동산 시장의 변화

실거주 80% 상향과 보유공제 폐지가 가져올 부동산 시장의 변화

[요약] 2026년 4월, 실거주 기간에 따른 양도세 공제율을 최대 80%로 높이고 단순 보유 공제를 폐지하는 소득세법 개정안이 발의되었습니다. 이는 1주택 실거주자를 보호하고 투자 목적의 보유를 억제하려는 취지이나, 실거주가 불가능한 1주택자들의 세 부담 급증과 거주 이전의 자유 저해 등 부작용에 대한 우려도 공존하고 있습니다.

 

 

최근 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서 부동산 시장의 긴장감이 고조되고 있습니다. 이러한 가운데 정치권에서는 양도소득세의 핵심 공제 제도인 장기보유특별공제(이하 장특공제)의 틀을 근본적으로 바꾸려는 움직임이 포착되었습니다. 2026년 4월 27일, 무소속 최혁진 의원을 포함한 13명의 의원이 발의한 소득세법 개정안은 '실거주자 중심의 세제 개편'이라는 강력한 메시지를 담고 있습니다.

보유공제 폐지와 실거주 공제율 확대의 핵심 내용

이번 개정안의 가장 큰 변화는 기존에 이원화되어 있던 공제 체계를 하나로 통합하며 성격을 명확히 한 점입니다. 현재는 주택을 보유만 해도 최대 40%, 거주까지 하면 추가로 40%를 더해 최대 80%의 공제를 받을 수 있었습니다. 하지만 개정안은 단순 보유에 따른 공제율 40%를 전면 폐지하겠다는 내용을 담고 있습니다.

대신, 실제로 해당 주택에 거주한 사람들에게는 파격적인 혜택을 부여합니다. 실거주 기간에 비례하여 거주 공제율을 현행 최대 40%에서 80%까지 상향 조정하는 것입니다. 즉, "살지 않는 집으로 돈을 벌지 말고, 실제로 사는 집 한 채는 확실히 보호해주겠다"는 취지입니다. 이 법안이 통과된다면 비거주 주택이나 토지, 상가 등 비주택 자산은 장특공제 혜택에서 완전히 제외될 가능성이 큽니다.

공제 대상의 엄격한 제한과 국외 거주자 배제

개정안은 장특공제의 적용 대상을 '보유 기간 3년 이상인 1세대 1주택자'로 명확히 한정했습니다. 특히 주목할 부분은 국외 거주자에 대한 혜택 차단입니다. 국내에 생활 기반이 없는 외국 거주자가 국내 부동산을 통해 얻는 불로소득에 대해서는 세금 지원을 하지 않겠다는 명시적 조항이 포함되었습니다.

정치권의 반응은 극명하게 갈립니다. 이재명 대통령은 SNS를 통해 실거주하지 않는 투자용 주택에 대한 공제는 '주택 투기 권장 정책'이라며 개편의 필요성을 강조했습니다. 반면 국민의힘 등 여권 일각에서는 이를 '서민과 중산층을 향한 세금 폭탄'이라며 강하게 반발하고 있어, 향후 국회 논의 과정에서 치열한 공방이 예상됩니다.

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블로거의 인사이트(Insight)

부동산 시장의 중심부에서 수십 년간 변화를 지켜본 입장에서 이번 개정안은 단순한 세법 개정을 넘어 '부동산을 바라보는 국가의 패러다임 변화'를 의미한다고 봅니다. 그동안 우리는 '언젠가 오를 것'이라는 기대감으로 거주하지 않는 집을 보유하는 것을 당연한 재테크 수단으로 여겨왔습니다. 하지만 이번 개정안은 그러한 관행에 마침표를 찍으려 하고 있습니다.

 

실거주자에게 최대 80%의 공제율을 몰아주는 것은 1주택 실거주자들에게는 분명한 호재입니다. 특히 은퇴 후 소득이 줄어든 상태에서 집 한 채를 오래 지켜온 분들에게 양도세 부담을 획기적으로 낮춰주는 효과가 있을 것입니다. 자산 가치는 상승했는데 세금 무서워 집을 못 옮기던 '주거 고착 현상'을 일부 해소할 수도 있습니다. 하지만 세부적으로 들어가면 우려되는 지점도 분명 존재합니다.

 

가장 걱정되는 부분은 '거주의 유연성 저해'입니다. 직장 문제나 자녀 교육, 혹은 부모님 봉양 등의 사유로 본인 소유의 집에 살지 못하고 전세를 살아야 하는 '1주택 임차인'들이 우리 주변엔 너무나 많습니다. 이들은 투기 목적이 아님에도 불구하고 단순히 '거주하지 않았다'는 이유만으로 기존에 받던 보유 공제 혜택을 박탈당하게 됩니다. 이는 거주 이전의 자유를 세금으로 압박하는 결과로 이어질 수 있습니다.

또한, 서울과 같은 고가 주택 밀집 지역에서는 이번 개편이 오히려 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 더욱 심화시킬 것입니다. 실거주 혜택이 커질수록 사람들은 인프라가 완벽한 지역의 한 채에 정착하려 할 것이고, 이는 외곽 지역의 매물 적체와 중심부의 가격 경직성을 동시에 불러올 위험이 있습니다.

 

정치권에서 말하는 '투기 방지'라는 명분에는 동의하지만, 실거주를 하고 싶어도 상황이 여의치 않은 선의의 피해자를 구제할 수 있는 정교한 예외 조항이 반드시 수반되어야 합니다. 그렇지 않으면 이 법안은 중산층의 자산 사다리를 걷어차는 도구로 전락할 수도 있습니다. 징벌적 과세보다는 '거주하는 삶'을 장려하는 유인책으로서의 세제가 정착되기를 기대해 봅니다.

 

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