6·3 지방선거가 마무리되면서 이재명 정부의 부동산 정책이 새 국면으로 접어들었습니다. 공급 확대와 세제 개편이라는 두 축을 중심으로 집값 안정 대책이 본격 가시화될 전망입니다. 그러나 강남권과 중하위권이 별개로 움직이는 '디커플링' 현상이 심화되면서 정책 효과에 대한 불확실성도 그 어느 때보다 높은 상황입니다.
서울 부동산 '삼중 강세' — 지표가 말하는 현실
매매·전세·매물 감소 동시 진행
2026년 들어 서울 아파트 시장은 매매가격 상승, 전월세 가격 급등, 매물 감소가 동시에 진행되는 삼중 강세 양상을 보였습니다. 한국부동산원 주간 통계 기준으로 5월 넷째 주까지 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 3.68%로, 전년 동기(1.86%)의 약 2배에 달했습니다. 전세 누적 상승률도 3.47%로 전년(0.59%) 대비 큰 격차를 보였습니다.
| 서울 아파트 매매 누적 상승률
+3.68%
|
서울 전세 누적 상승률
+3.47%
|
서울 전세수급지수(5월 4주)
116.1
|
서울 아파트 준공 감소율(1~4월)
-47.5%
|
공급 지표도 비상
2026년 1~4월 서울 아파트 누적 준공 물량은 9,277가구로, 전년 동기(17,676가구) 대비 47.5% 감소해 절반 수준에 그쳤습니다. 착공 물량도 4,564가구로 전년 동기(6,848가구)보다 33.4% 줄었습니다. 신규 공급 감소는 전세 물량 부족으로 직결되는 구조입니다.
서울에서 오랫동안 살아온 블로거 입장에서, 이 숫자들은 단순한 통계가 아니었습니다. 올해 전세 계약 갱신을 고민하면서 직접 피부로 느꼈던 매물 부족이 수치로도 그대로 확인됐습니다. 준공 물량이 절반 가까이 줄었다는 것은 앞으로 2~3년간 전세 시장 불안이 쉽게 가라앉지 않을 것이라는 신호라고 받아들였습니다. 정부가 서둘러 공급 대책을 내놓는 배경이 이해됐습니다.
강남·강북 디커플링 — '강남 잡으면 다 잡힌다'는 공식이 무너졌습니다
중하위권 지역이 오히려 더 올랐습니다
다주택자 양도소득세 중과 유예조치 종료 방침 이후 강남3구(서초·강남·송파)와 한강벨트 일부가 한동안 약세를 보이는 사이, 성북·강서·관악·서대문·구로 등 중하위권 지역 가격이 오히려 크게 상승했습니다. 특히 강북 중하위권은 전세 물량 부족 속에 임차인들이 매수로 전환하는 사례가 늘면서 상승세가 지속될 것이라는 전망이 우세했습니다.
경기도 동탄구의 경우 올해 아파트 매매가격 누적 상승률이 4.48%, 전세 상승률은 5.15%로 서울 평균을 상회했습니다. 동탄역 롯데캐슬 전용 84㎡는 5월 초 20억 8천만원에 거래되며 20억원 선을 돌파하기도 했습니다.
강남만 규제하면 서울 전체가 안정된다는 논리가 이제는 통하지 않는다는 점이, 이번 국면의 핵심이라고 생각했습니다. 블로거 주변에서도 강남 진입을 포기한 분들이 강북 중저가 단지로 눈을 돌리는 경우가 실제로 많아졌습니다. 규제의 풍선 효과가 광역화된 것인데, 이런 상황에서 특정 지역만을 겨냥한 대책은 효과가 제한적일 수밖에 없다고 봤습니다.
정부 대책 — 공급 확대와 세제 개편의 방향
비아파트 공급으로 단기 숨통 틔우기
정부는 도시형 생활주택, 오피스텔 등 비아파트 신규 공급 확대에 총력을 기울였습니다. 규제지역(서울 전역·경기 12개 지역) 6만 6천 가구를 포함해 내년까지 2년간 수도권에 매입임대주택 9만 가구를 공급하는 방안을 발표했으며, 민간 업계 인센티브를 통해 수도권에 비아파트 4만 1천 가구를 추가 공급하는 방안도 내놓았습니다. 성남 신규 택지 착공 시기도 2030년에서 2029년으로 1년 앞당겼습니다.
선거 후 세제 개편 본격화 전망
다주택자와 고가 주택 보유자에 대한 보유세 강화, 장기보유특별공제의 실거주 요건 강화를 통한 비거주 1주택자 혜택 축소 등이 세제 개편의 주요 방향으로 거론됐습니다. 토지거래허가구역 확대 여부도 관심사로, 동탄구·구리시 등 최근 상승세가 가파른 경기도권 비규제지역이 대상으로 거론됐습니다.
비아파트 공급 확대 대책은 청년 1·2인 가구의 수요를 흡수하는 데 긍정적인 방향이라고 평가했습니다. 다만 매입임대주택 물량이 계획대로 확보될지, 민간 사업자에게 제시된 인센티브가 충분한 유인이 될지는 지켜봐야 한다고 생각했습니다. 세제 개편과 관련해서는, 강북·중저가 지역은 양도세 장기보유특별공제 축소의 영향을 상대적으로 덜 받는다는 전문가 지적이 매우 날카로운 문제 제기라고 봤습니다. 규제 프레임 자체를 지역별로 세분화해 설계하지 않으면 이번에도 의도한 효과를 내기 어려울 것이라는 우려가 들었습니다. 서울 전역에 일괄 적용되는 정책보다, 시장 흐름에 맞는 정밀한 대응이 필요한 시점입니다.
2026년 지방선거 이후 이재명 정부의 부동산 정책은 공급 확대와 세제 개편을 두 축으로 새 국면을 맞이했습니다. 강남·강북 디커플링이 심화된 상황에서 어느 한쪽만을 겨냥한 대책으로는 서울 전체의 안정을 담보하기 어렵습니다. 공급과 규제의 균형 잡힌 설계가 그 어느 때보다 중요한 시점입니다. ※ 본 글은 개인적인 의견을 담은 정보성 콘텐츠이며, 부동산 투자 권유가 아닙니다.
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