양도세 중과 재개 후 서울 아파트 매물 급감, 서초구 열흘 만에 10% 사라진 이유와 향후 부동산 시장 전망

양도세 중과 재개 후 서울 아파트 매물 급감,

다주택자 양도세 중과, 4년 만에 부활하다

2026년 5월 9일을 기점으로 약 4년간 유지되어 온 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 종료되었습니다. 이에 따라 5월 10일부터는 규제지역 내 주택을 매도하는 다주택자에게 기존 중과세 체계가 다시 적용되었습니다. 이른바 '세금 폭탄'이 현실화된 것입니다.

현재 규제지역에서 주택을 매도하는 다주택자는 기본 양도세율(6~45%)에 더해 최고 82.5%의 실효세율이 적용됩니다. 이처럼 가혹한 세 부담이 재개되자 시장은 즉각적인 반응을 보이기 시작했습니다.

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서울·수도권 매물, 열흘 만에 얼마나 줄었나

서울 전체 매물 약 3,000건 증발

양도세 중과 재개 이후 서울과 수도권 주요 지역에서 아파트 매물이 일제히 감소했습니다. 중과 첫날인 5월 10일과 비교해 서울 전체 매물은 6만 7,014건에서 6만 4,120건으로 약 3,000건이 감소했습니다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 5월 11일 기준 서울 아파트 매물은 6만 5,682건으로, 유예 종료 전날인 9일(6만 8,495건)과 비교하면 불과 이틀 만에 2,813건, 4.1%가 줄었습니다.

 

서초구·강동구, 감소폭 두드러져

서울 핵심 지역의 감소폭은 더욱 두드러졌습니다. 서초구는 불과 열흘 만에 매물이 10.2% 감소해 서울 25개 자치구 중 가장 큰 낙폭을 기록했습니다. 강동구도 9.4%의 매물이 사라졌습니다.

 

경기권도 핵심지역 중심으로 매물 급감

수도권 역시 상황은 비슷했습니다. 용인 수지구는 양도세 중과 재개 전 대비 매물이 8.8% 줄어 경기권 중 가장 급격한 감소세를 기록했습니다. 성남 분당구와 수원 장안구도 각각 8.5%, 7.3%의 매물이 줄어들었습니다.

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왜 매물이 사라지고 있는가?

양도세 중과 유예 혜택을 받고자 9일까지 쏟아졌던 다주택자 급매가, 앞으로 매매 시 최대 82.5%의 양도세를 내야 한다는 부담에 빠르게 자취를 감추고 있는 것입니다.

시장 전문가들은 이를 크게 두 가지 흐름으로 설명했습니다. 첫째는 당장의 세 부담을 회피하기 위한 '버티기' 전략입니다. 둘째는 늘어난 세 부담으로 인해 불가피하게 내놓았던 매물을 다시 거둬들이는 '매도 포기' 현상입니다.

매도 대신 증여, 공동명의 전환, 법인 활용 등 자산 이전 방식에 대한 관심이 높아질 가능성도 있습니다. 과거 문재인 정부 당시 양도세 절세 혜택을 축소했을 때 매물은 줄고 증여가 폭증했던 현상이 다시 재연되고 있다는 지적도 나왔습니다.

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'호가만 있고 거래는 없는' 비정상적 시장

기존 매물이 빠르게 회수되는 동시에 신규 매물 등록도 줄면서 부동산 거래 주도권이 다시 매도자에게로 넘어가는 흐름이 나타나고 있습니다. 매도자 우위 분위기 속에 일부 지역에서는 매도 호가를 다시 올리는 움직임까지 감지되었습니다.

부동산 전문가들은 현 시장을 '호가만 있고 거래는 없는' 상황으로 진단했습니다. 매도자는 가격 상승을, 매수자는 가격 하락을 각각 기대하면서 거래 절벽이 심화되는 구조입니다. 정부는 비거주 1주택자에 대한 토지거래허가 예외 적용과 임대사업자 세제 혜택 재검토 등을 통해 매물 출회 유도에 나설 방침이지만, 시장은 여전히 눈치를 보는 분위기입니다.

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블로거의 인사이트(Insight)

서울에 살면서 부동산 뉴스를 오래 지켜봐 온 블로거로서, 이번 상황이 낯설지 않았습니다. 솔직히 말씀드리면, 양도세 중과 재개 결정이 발표되던 순간부터 이미 이 결과는 예견된 것이었습니다.

집을 여러 채 보유한 분들 입장에서 생각해보면 단순합니다. 팔면 세금으로 절반 이상 날리는 구조인데, 누가 선뜻 내놓겠습니까. 차라리 버티다가 증여하거나, 기다렸다가 정책이 또 바뀌면 그때 파는 게 훨씬 유리한 전략입니다. 그리고 실제로 시장은 그렇게 반응하고 있습니다.

블로거가 우려하는 것은 이 상황이 '의도치 않은 공급 감소'로 이어진다는 점입니다. 정부는 세제 정상화를 통해 시장을 안정시키고자 했겠지만, 결과적으로 매물이 잠기고 가격 기대감은 오히려 높아지는 역설적 현상이 벌어지고 있습니다. 강남·서초 같은 핵심지에서 호가가 올라가고 있다는 소식을 들으면, 이번 정책이 과연 집값 안정에 효과적이었는지 의문이 생깁니다.

 

특히 실수요자 입장은 더 답답합니다. 서울에서 집 한 채 마련하려는 분들은 매물도 없고, 가격은 떨어지지 않는 이 상황에서 선택지가 거의 없습니다. 대출 규제까지 겹치면 '그냥 포기'가 현실적인 선택지가 되어버리기도 합니다. 블로거 역시 주변에서 그런 이야기를 심심찮게 들었습니다.

결국 부동산 시장은 세금 하나로 통제되지 않습니다. 공급 확대, 거래 활성화, 세부담의 균형이 함께 맞물려야 시장이 숨을 쉽니다. 단기적 조세 정책만으로는 다주택자의 행동 양식을 바꾸기 어렵다는 것이 이번에도 다시 한번 증명된 것 같아서, 솔직히 씁쓸한 마음이 들었습니다.

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향후 전망은?

추가적인 정책 조정 없이 매물 감소가 지속될 경우, 가격 하락보다는 오히려 일부 지역에서 상승 압력으로 작용할 가능성이 높아지고 있습니다. 공급이 절대적으로 부족한 상황에서 아직 처분하지 않은 다주택 매물은 시장에 나올 가능성이 낮고, 보유 또는 증여를 고민하는 흐름이 이어질 것으로 분석됩니다.

이번 양도세 중과 재개가 부동산 시장에 미치는 영향은 단기에 그치지 않을 가능성이 높습니다. 매물 감소, 거래 절벽, 호가 상승이라는 세 가지 흐름이 맞물리는 한, 실수요자의 내 집 마련 부담은 당분간 더 커질 수밖에 없을 것으로 보였습니다.

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