[부동산] 다주택자 양도세 중과 재개 후 서울 아파트값 급등 — 성북·서대문 역대 최고 상승률, 지금 집을 사야 할까?

다주택자 양도세 중과 재개 후 서울 아파트값 급등

 

2026년 5월, 서울 아파트 시장이 다시 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 다주택자 양도소득세 중과 유예가 5월 9일부로 종료된 직후, 서울 아파트 매매가격이 일주일 만에 0.28% 상승하며 지난 1월 이후 15주 만에 가장 높은 상승폭을 기록했습니다. 성북구와 종로구는 관련 통계를 공표하기 시작한 2012년 이후 역대 최고 주간 상승률을 세우기도 했습니다. 왜 이런 일이 벌어지고 있는 건지, 그리고 서울에서 집을 구하거나 이미 보유하고 계신 분들은 어떻게 대응해야 할지 짚어보겠습니다.

서울 주간 상승률 +0.28% 5월 둘째 주(5월 11일 기준)

성북구 주간 상승률 +0.54% 2012년 이후 역대 최고

전세가 주간 상승률 +0.28% 약 10년 6개월 만 최고

🏙️ 양도세 중과 재개, 무슨 뜻인가요?

4년 만에 부활한 다주택자 세금 폭탄

다주택자 양도소득세 중과 제도는 조정대상지역 내 주택을 여러 채 보유한 사람이 집을 팔 때 기본 세율에 추가 세율을 얹는 방식입니다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되며, 지방소득세까지 합산하면 3주택 이상 보유자의 경우 최고 82.5%의 세율이 적용됩니다. 수년간 유예되어 왔던 이 제도가 2026년 5월 9일을 기점으로 다시 시행에 들어갔습니다.

매물 감소와 가격 상승의 역설

언뜻 생각하면 세금 부담이 커질수록 집을 팔려는 사람이 늘어 공급이 증가하고 가격이 내려갈 것 같습니다. 하지만 현실은 반대로 움직였습니다. 중과 유예 종료 직전까지 절세를 위한 급매물이 쏟아졌다가, 중과가 재개되자마자 매도자들이 매물을 거둬들이는 '매물 잠김' 현상이 급속히 확산됐습니다. 중과세 적용 이후에는 팔아도 남는 이익이 거의 없으니 보유하며 버티는 전략을 택한 것입니다.

📌 중과 유예 종료 직전 6만 8천 건이 넘던 서울 아파트 매물이 불과 며칠 만에 6만 4천 건대로 줄어들었으며, 특히 성북구(6.2%), 강동구(8.9%) 등 외곽 지역에서 매물 감소가 두드러지게 나타났습니다.

📊 지역별 가격 동향: 강남도, 강북도 모두 올랐다

강남 3구 — 12주 만의 상승 전환

2월 중순부터 11주 연속 하락세를 이어가던 강남구가 이번 주 0.19% 오르며 상승 전환에 성공했습니다. 서초구는 0.17%, 송파구는 0.35%로 상승폭이 확대됐습니다. 강남구 대치동 일부 단지의 경우, 중과 유예 종료 이후 호가가 수억 원씩 뛰었다는 현장 중개업소의 증언도 이어지고 있습니다. 이제 서울 25개 자치구 전 지역이 동시에 상승세를 기록하고 있습니다.

중저가 강북 지역 — 역대 최고 상승률의 주인공

이번 상승장에서 가장 눈에 띄는 지역은 단연 강북의 중저가 아파트 밀집 지역입니다. 성북구는 0.54%, 서대문구는 0.45%, 종로구는 0.36%를 기록하며 성북구와 종로구 모두 2012년 이후 주간 기준 역대 최고 상승률을 세웠습니다. 강북 14개 구의 평균 상승률(0.32%)이 강남 11개 구(0.25%)를 웃돈 주간이었습니다.

강북 중저가 지역에 매수세가 몰리는 이유

15억 원 이하 아파트가 많은 강북 외곽 지역은 현행 주택담보대출 한도(6억 원)를 최대한 활용할 수 있는 가격대라는 점에서 신혼부부 등 젊은 실수요층의 관심이 집중됐습니다. 대출 규제의 벽에 부딪힌 매수자들이 자연스럽게 상대적으로 저렴한 지역으로 몰린 것입니다.

경기권도 동반 상승

서울과 인접한 경기 지역도 예외 없이 오름세를 기록했습니다. 안양 동안구는 한 주 만에 0.69%나 뛰었고, 광명시(0.67%), 성남시 분당구(0.43%), 하남시(0.42%)도 가파른 상승세를 보였습니다. 12주간 약세였던 과천시도 상승 전환에 성공했습니다.

🔍 블로거의 인사이트(Insight)

사실 블로거는 서울에 거주하면서 부동산 시장의 이런 흐름을 가까이서 지켜보고 있습니다. 이번 양도세 중과 재개 전후로 주변 지인들 사이에서도 '지금 사야 하나, 아직 기다려야 하나'를 두고 의견이 갈렸는데, 솔직히 매물이 줄어드는 속도를 보면서 '이 흐름은 단기에 꺾이기 어렵겠다'는 생각이 들었습니다.

특히 성북구나 서대문구 같은 지역이 역대 최고 상승률을 찍었다는 데이터를 보고 놀랐습니다. 불과 몇 년 전만 해도 이 지역들은 '강남을 못 가는 사람들이 가는 곳' 정도로 인식됐었는데, 이제는 실수요 중심의 매수세가 몰리며 엄연히 '핫한 지역'이 됐다는 게 세상이 많이 변했구나 싶습니다.

정부가 세금으로 집값을 잡으려 할 때마다 단기적으로는 급매물이 나와 잠깐 주춤하지만, 결국 매물이 잠기면서 다시 오르는 패턴이 반복되는 느낌입니다. 규제가 오히려 공급을 막는 역설, 이게 한국 부동산 시장의 오래된 숙제라는 생각이 드네요.

🏠 전세시장도 비상 — 10년 반 만의 최고 상승폭

매매가격만 오른 게 아닙니다. 서울 아파트 전셋값도 전주 대비 0.28% 올라 2015년 11월 이후 약 10년 6개월 만에 가장 큰 상승폭을 기록했습니다. 성북구(0.51%), 송파구(0.50%), 성동구·강북구(각 0.40%)가 전세 상승을 이끌었습니다. 다주택자들이 중과를 피하기 위해 매도 대신 임대로 전환하면서 전세 공급이 늘어나고 있기는 하지만, 전반적인 수요 압박이 더 크게 작용하고 있는 상황입니다.

전세가격 급등으로 인해 부담을 느낀 세입자들이 빌라 전세로 눈을 돌리는 현상도 나타나고 있습니다. 서울 빌라 전세 수급지수는 올해 3월 104.1까지 상승하며 공급 대비 수요가 초과한 상태가 지속되고 있습니다.

🔍 블로거의 인사이트(Insight)

전세 문제는 매매보다 훨씬 더 피부에 와닿는 부분입니다. 블로거 주변에도 전세 계약 갱신 시점이 돌아온 지인들이 있는데, 집주인이 제시하는 인상 폭이 너무 커서 재계약을 포기하고 이사를 알아보는 경우가 생기고 있습니다. 문제는 이사를 가려 해도 주변 전세 물건 자체가 씨가 말라 선택지가 거의 없다는 겁니다.

게다가 빌라 전세로 눈을 돌리자니 몇 년 전 전세 사기 트라우마가 떠올라 선뜻 결정하기 어렵습니다. 공급이 부족한 상황에서 수요는 그대로인데 선택지만 좁아지고 있으니, 세입자 입장에서는 정말 사방이 막힌 느낌입니다.

📌 앞으로의 시장 전망 — 상승세는 계속될까?

매물 잠김 vs. 추가 정부 대책

전문가들은 다주택자 매물이 줄어들고 젊은 실수요층의 매수세가 이어지는 한, 단기적으로는 상승 흐름이 지속될 가능성이 높다고 분석했습니다. 다만 정부가 비거주 1주택자의 세입자 낀 매물에 대해 실거주 유예 방침을 새로 발표한 만큼, 추가 매물이 시장에 나올 경우 상승폭이 다소 둔화될 수 있다는 전망도 나오고 있습니다.

대출 규제와 수요 집중의 지속

현재의 대출 규제 구조가 유지되는 한, 15억 원 이하 중저가 아파트 밀집 지역으로의 수요 쏠림 현상도 이어질 가능성이 큽니다. 과거 규제 사이클에서 반복적으로 나타났던 패턴처럼, 세제 규제가 단기 공급 확대를 유도하지만 중기적으로는 매물 잠김으로 이어져 결국 가격 상승을 촉진했다는 점이 이번에도 재확인되고 있습니다.

🔍 블로거의 인사이트(Insight)

솔직히 이번 상황을 보면서 드는 생각은, '규제가 아무리 강해도 수요 자체를 없앨 수는 없다'는 것입니다. 서울은 여전히 일자리와 인프라가 집중된 곳이고, 사람들은 어떻게든 서울 또는 서울 인근에 살고 싶어 합니다. 세금을 올려 팔도록 압박하면 단기적으로 급매물이 나오지만, 그게 소화되고 나면 오히려 공급이 더 줄어드는 구조가 되는 거죠.

블로거는 지금 당장 집을 살 계획이 있는 분이라면, 급하게 움직이기보다는 실거주 목적에 맞는 지역의 적정 가격대 매물을 꾸준히 모니터링하면서 본인의 대출 여력과 상환 능력을 먼저 점검하는 게 최우선이라고 생각합니다. 시장은 언제든 방향이 바뀔 수 있고, 정부의 추가 대책도 언제 나올지 알 수 없으니까요. '지금 안 사면 영원히 못 산다'는 공포에 흔들리기보다 차분하게 판단하는 태도가 결국 가장 현명한 선택임을 오랜 서울 생활에서 배웠습니다.

🔖 맺음말

2026년 5월, 다주택자 양도세 중과 재개는 시장에 '규제의 역설'을 다시 한번 선명하게 보여줬습니다. 급매물 소진 이후 매물이 잠기고, 수요는 중저가 강북 지역으로 집중되면서 서울 전 자치구가 동시에 상승하는 이례적인 장면이 펼쳐졌습니다. 전세시장도 10년 반 만에 최고 상승폭을 기록하며 주거 부담은 더욱 커지고 있습니다. 앞으로의 흐름은 정부의 추가 대책과 매물 동향에 달려 있지만, 분명한 건 지금 이 시장이 결코 단순하지 않다는 사실입니다. 꼭 필요한 결정이라면 충분한 정보와 냉정한 판단을 바탕으로 움직이시길 권합니다.