2026년 5월 서울 아파트 전세 거래량 10년 만에 최저, 다주택자 감소와 양도세 중과가 부른 전세 대란

2026년 5월 서울 아파트 전세 거래량 10년 만에 최저

5월 서울 전세 거래량 6,269건 2015년 9월 이후 최저

전월 대비 감소 자치구 22곳 25개 구 중 88%

다소유지수 연속 하락 6개월 11.333 → 11.206

양도세 중과 유예 종료 5.9 2026년 5월 9일

서울 전세 시장, 지금 무슨 일이 일어나고 있습니까

2026년 5월, 서울 아파트 전세 거래량이 6,269건을 기록하며 2015년 9월(6,396건) 이후 약 10년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌습니다. 불과 1년 전만 해도 월 1만 건 이상 거래되던 서울 아파트 전세 시장이 사실상 '거래 절벽' 국면에 진입했습니다. 25개 자치구 가운데 전월 대비 전세 거래량이 늘어난 곳은 강남구, 금천구, 종로구 세 곳뿐이었으며, 나머지 22곳(88%)은 일제히 감소세를 보였습니다.

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솔직히 이 수치를 보고 적잖이 놀랐습니다. 서울에 살면서 전세 매물이 줄어들고 있다는 것은 체감했지만, 10년 만의 최저 거래량이라는 사실은 단순한 일시적 조정이 아니라 구조적 변화임을 강하게 시사합니다. 특히 강남·강북 가릴 것 없이 전역에서 동시에 거래가 줄었다는 점이 더욱 우려됩니다. 특정 지역만의 문제가 아닌, 서울 전세 시장 전체의 문제라는 뜻이기 때문입니다.

자치구별 전세 거래량 감소율 (5월 기준)

 

자치구별 전세 거래량 감소율 (5월 기준)

강남3구(강남·서초·송파)와 한강벨트(용산·마포·성동·영등포·광진·동작), 서울 외곽을 가리지 않고 거래량이 전방위적으로 급감했습니다. 특히 서울 서북권·동북권 등 상대적으로 저렴한 외곽 지역에서 30~49%에 달하는 낙폭이 나타난 것은 이 지역에서 임대차 공급 감소가 더욱 심각하게 진행되고 있음을 의미합니다.

전세 거래 급감의 핵심 원인 세 가지

① 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 임대 물량 감소

2026년 5월 9일, 2022년부터 이어져온 다주택자 양도소득세 중과 유예가 마침내 종료되었습니다. 유예 기간 만료를 앞두고 조정대상지역 내 다주택자들이 매물을 정리하면서, 임대차 시장에 공급되던 전세 물량이 급격히 줄어들었습니다. 법원 등기정보광장에 따르면 집합건물 다소유지수는 2025년 10월 11.333에서 2026년 4월 11.206까지 6개월 연속 하락하며 다주택자 수 감소를 수치로 확인해주고 있습니다.

② 신규 입주 물량 감소와 실거주 의무 강화

서울 아파트 신규 입주 물량 자체가 감소하고 있는 데다, 실거주 의무 규정으로 인해 새 아파트 분양 단지에서 전세 임차 물량이 시장에 나오지 않고 있습니다. 이처럼 정부 정책과 시장 공급 부족이 구조적으로 맞물리면서 전세 거래 절벽이 심화되었습니다.

③ 전세의 월세 전환 가속화

집주인들이 낮아진 금리 환경에서도 안정적인 수익을 선호하며 전세보다 월세를 택하는 경향이 강해지고 있습니다. 이른바 '전세의 월세화' 현상이 임대차 시장 구조를 바꾸고 있으며, 이는 전세 거래량 감소를 더욱 부추기는 요인이 되고 있습니다.

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다주택자 양도세 중과 유예 종료 문제는 몇 달 전부터 예고된 일이었습니다. 그런데도 시장이 이처럼 빠르게 반응하는 것을 보면, 전세 공급에서 다주택자가 차지하는 비중이 얼마나 컸는지 다시금 실감하게 됩니다. 결국 세금 정책 하나가 임차인 수십만 명의 주거 환경에 직접적인 영향을 미친다는 것이 안타깝습니다. 부동산 세제는 다주택자만의 문제가 아니라, 전세를 찾는 무주택 서민과도 촘촘히 연결된 문제임을 이번에 다시 한번 확인했습니다.

전세 대란이 불러올 변화, 어디로 밀려날까

아파트 → 비아파트로의 이동

서울 아파트 전세를 구하지 못한 수요자들은 빌라, 오피스텔, 다세대 주택 등 비아파트 시장으로 눈을 돌릴 수밖에 없습니다. 이는 비아파트 전세 가격 상승 압력으로 이어질 가능성이 높습니다.

전세 → 월세 전환 불가피

학군이나 직장 등의 이유로 거주지를 바꾸기 어려운 수요자들은 결국 월세로 이동하게 됩니다. 전세 보증금 부담이 없다는 장점이 있지만, 매월 고정 비용이 발생해 가계 부담이 늘어나는 구조입니다.

서울 → 수도권 외곽으로의 이동

일부 수요자들은 서울을 벗어나 경기권, 인천 등 수도권 외곽으로 이동하게 됩니다. 이미 서울 외곽 지역에서의 전세 감소율이 두드러지게 나타나고 있어, 수도권 전반의 임대차 시장에 연쇄 파동이 예상됩니다.

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이 상황이 가장 걱정되는 것은 사회초년생이나 신혼부부처럼 목돈이 많지 않고 아파트 전세를 중심으로 주거 계획을 세웠던 분들입니다. 전세 물량이 줄면 가격은 오르고, 가격이 오르면 대출을 더 받아야 하고, 결국 이자 부담으로 이어지는 악순환이 시작됩니다. 블로거가 서울에서 오랫동안 살면서 느끼는 것은, 전세 시장이 흔들리면 그 충격이 가장 아래에 있는 사람들에게 먼저, 가장 크게 온다는 사실입니다. 정부가 단기적인 세제 조정에 그치지 않고 임대 공급을 실질적으로 늘릴 수 있는 중장기 대책을 내놓아야 할 시점입니다.

전세 계약 신고 누락 가능성은

일부에서는 아직 전세계약 신고 건수가 모두 집계되지 않아 수치에 변동이 있을 것이라는 견해도 있습니다. 현행법상 보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 주택 계약의 경우 계약 체결일로부터 30일 이내에 의무 신고해야 합니다. 그러나 실제로 5월 30일~31일 사이에 체결된 전세계약 신고는 단 4건에 불과해, 추가 신고로 수치가 크게 달라질 가능성은 낮다는 것이 전문가들의 분석입니다.

전망과 정리

서울 아파트 전세 시장은 ▲다주택자 감소에 따른 임대 공급 위축 ▲신규 입주 물량 감소 ▲실거주 의무 강화 ▲전세의 월세화라는 네 가지 구조적 요인이 동시에 작용하며 '전세 대란'이 현실화하고 있습니다. 단기적 반등 가능성보다는 구조적 공급 감소가 장기화될 가능성에 더 무게가 실리는 상황입니다. 전세를 고려하고 있는 분이라면 매물 탐색 시기를 앞당기고, 비아파트 시장과 월세 전환도 함께 검토하는 유연한 접근이 필요한 때입니다.